Quy định mới về đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai từ ngày 01/08/2024

Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 quy định về nguyên tắc, điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và thanh toán trong mua bán, thuê mua loại nhà ở này tại các Điều 23, Điều 24 và Điều 25, trong đó có một số quy định mới đáng chú ý:

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đồng thời, để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, an toàn trong giao dịch luật cũng quy định thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Trường hợp người mua trả theo tiến độ, lần đầu thanh toán không quá 30% hợp đồng, gồm tiền cọc (quy định cũ không gồm tiền cọc).

Những lần thanh toán sau theo tiến độ xây dựng, nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nếu dự án chưa được cấp sổ, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được bàn giao sổ.

Trường hợp thuê mua nhà ở trên giấy, người mua cũng thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm tiền cọc. Các lần trả tiếp theo tiến độ dự án, tối đa 50% giá trị hợp đồng. Số còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

Như vậy, quy định mới đã giảm tỷ lệ tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua tối đa 50% giá trị hợp đồng, thay vì 70% như hiện nay. Việc này giúp giảm áp lực tài chính của người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là trong giai đoạn đầu khi dự án chưa hoàn thiện. Đồng thời, quy định mới cũng hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị lừa đảo.

Hình thức mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay vẫn khiến nhiều người e ngại, sợ rủi ro nên việc đưa ra những quy định mới phần nào giúp thị trường mua bán, thuê mua loại nhà ở này phát triển hơn. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro về pháp lý người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn nên cẩn trọng, cân nhắn ký lưỡng và tìm hiểu các quy định, tình trạng pháp lý, đặc biệt là điều kiện kinh doanh của dự án trước khi tham gia vào giao dịch.

Tác giả: LS. Mai Trang