Những thay đổi về quyền thừa kế đất đai cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Đất đai 2024

(1) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế sở hữu nhà ở, QSDĐ thế nào?

Theo Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Các quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024.

- Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. 

- Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật này;

- Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Theo đó, những quy định về quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Luật Đất đai 2024  cũng khá tương đồng với Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, điều kiện để được sở hữu nhà ở tại VN dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được tinh gọn hóa trong Luật đất đai 2024. Các đối tượng trên chỉ cần được nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

(2) Người nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở nhận thừa kế nhà ở, QSDĐ thế nào?

Đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng được nhận thừa kế sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thì Điều 44 Luật Đất đai 2024 chia thành hai trường hợp, cụ thể như sau:

Trường hợp thứ nhất: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với trường hợp này, người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế;

- Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 37 Luật đất đai 2024 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

- Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Trường hợp thứ hai: Trong số những người nhận thừa kế có người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế

Đối với trường hợp này, thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại trường hợp thứ nhất nêu trên.

Ngoài ra, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế được ủy quyền bằng văn bản cho người khác trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đối tượng được thừa kế so với Luật Đất đai 2013 khi điều kiện để người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở đã có phần dễ dàng hơn (chỉ cần được phép nhập cảnh, không chia ra trường hợp được mua nhà ở hay trường hợp không được mua mà chỉ được nhận thừa kế quyền sở hữu nhà ở như trước). Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Tác giả: LSTS. Hương Giang