Các án lệ được áp dụng khi giải quyết tranh chấp về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất

1. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật các thời kỳ:

a. Theo Luật Đất đai năm 1993:

Luật Đất đai năm 1993 chưa có khái niệm riêng về việc tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên cũng đã có quy định về các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất tại Điều 30 Luật Đất đai năm 1993, cụ thể: "1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; 2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; 3- Đất đang có tranh chấp."

Ngoài ra, khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai năm 1993 có quy định: “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.”

b. Theo Luật Đất đai năm 2003:

Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rõ người sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện: "a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất."

c. Theo Luật Đất đai năm 2013:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất được xác định như sau:

(1) Quyền sử dụng đất được tặng cho đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, theo đó:

- Người tặng cho là người nhận được quyền sử dụng đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Người tặng cho là người có quyền sử dụng đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

(2) Quyền sử dụng đất tặng cho không có tranh chấp.

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(4) Quyền sử dụng đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định tại các điều 191 và 192 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác phải bảo đảm thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho. Đối với đất tặng cho là đất trồng lúa thì bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho đối với người đang sinh sống trong khu vực này.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định.

2. Các án lệ được áp dụng khi giải quyết tranh chấp về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất

Mặc dù Luật đất đai đã có quy định về các điều kiện tặng cho từ lâu nhưng không phải người dân nào cũng biết để thực hiện đúng dẫn đến nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp xung quanh các giao dịch tặng cho mà chủ yếu các bên tham gia giao dịch là các thành viên trong gia đình, cha mẹ, con, anh chị em ruột với nhau.

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành 03 án lệ có liên quan để giải quyết các trường hợp tranh chấp một cách hợp tình, hợp lý như sau:

- Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 về giải quyết vụ án ly hôn trong đó công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con áp dụng trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

- Án lệ số 14/2017/AL ngày 14/12/2017 về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng, áp dụng đối với trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp; trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

- Án lệ số 52/2021/AL ngày 25/11/2021 về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất, áp dụng trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Tác giả: LSTS. Mai Trang